Misbruik van meerderheidsbelang in de VvE

 

Het komt regelmatig voor dat een eigenaar een meerderheidsbelang heeft in de VVE, hetgeen betekent dat de betreffende eigenaar de besluitvorming in de VVE kan “dicteren”. Dat betekent niet dat de andere eigenaars zich niet kunnen verzetten tegen de betreffende besluiten, als die besluiten kennelijk onredelijk zijn. De rechtspraak op dit gebied is van belang niet alleen als u een dergelijk meerderheidsbelang heeft of juist een eigenaar met een minderheidsbelang bent, maar ook voor u als bestuurder van een VVE.

In een uitspraak van de Kantonrechter te Amsterdam van 16 januari 2015, gepubliceerd op 10 juli 2015, ging het om een gebouw van woningcorporatie Rochdale. Het gebouw is in 2007 in appartementen gesplitst door de woningcorporatie, waarbij de woningcorporatie de meerderheid van de appartementen in bezit heeft gehouden en de overige appartementen heeft verkocht. Tijdens de splitsing en oplevering van de overige appartementen aan de kopers waren er verschillende problemen met de staat van de appartementen. Een van de problemen betrof zwam- en schimmelvorming onder de vloeren van de appartementen op de begane grond. Uiteindelijk, nadat een groep bewoners een advocaat in arm had genomen, is het schimmelprobleem verholpen voor rekening van de woningcorporatie. De vraag bleef wie de overige kosten zoals advocaatkosten moest dragen, de VvE of de woningcorporatie.

De groep bewoners probeerde om via de VvE de woningcorporatie in haar hoedanigheid als oud eigenaar van de appartementen aan te spreken voor de kosten. De woningcorporatie, die uiteraard twee petten op had omdat zij ook lid van de VvE is en daarin een meerderheidsbelang had, blokkeerde het voorstel door tegen het voorstel tot verhaal van de kosten (op haarzelf) te stemmen.

De rechter oordeelt dat de woningcorporatie in dit geval misbruik maakt van haar meerderheidsmacht. De kantonrechter kwalificeert het gebruik van de meerderheidspositie in de VvE uitsluitend om een eigen belang na te streven wordt als misbruik van de machtspositie van een woningcorporatie. Bij dee besluitvorming, en dus ook het gebruik van de individuele stem van de woningcorporatie, moet het belang van de VVE voorop staan. De kantonrechter overwoog dat het verkrijgen van compensatie van de advocaatkosten in dit geval een gemeenschappelijk VVE belang was.

Uit eerdere rechtspraak blijkt dat een ander criterium voor misbruik van meerderheidsmacht is dat de betreffende eigenaar haar (tegen-)stem voldoende motiveert. Zonder onderbouwing “tegen stemmen” kan op zichzelf al kennelijk onredelijk zijn (vgl. Rechtbank Haarlem, sector Kanton, 27 juli 2012).

Heeft u een meerderheidsbelang in de VVE dan is het van om uw stem zorgvuldig te onderbouwen. Heeft u een minderheidsbelang of bent u bestuurder in de VVE dan is het zaak het gebruik van de meerderheidsmacht steeds kritisch te toetsen aan de belangen van de VVE. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Maarten Klaassen, 020 – 723 17 34, klaassen@pactadvocaten.nl