Foto: Peter de Ruig

Wet verbetering verenigingen van eigenaars

Aan dit artikel werkte Lieve Hoogervorst mee

De nieuwe “Wet verbetering vereniging van eigenaars” beoogt verbetering en ontwikkeling van het functioneren van VvE’s. Het wetsvoorstel zal ook impact hebben op uw VVE. Hieronder wordt er verder op ingegaan wat het wetsvoorstel inhoudt, wat er daadwerkelijk gaat veranderen en welke stappen er ondernomen moeten worden om de beoogde verbetering in gang te zetten.

Doel van de regeling

Het nieuwe wetsvoorstel heeft hoofdzakelijk als doel het functioneren van VvE’s op lange termijn te verbeteren. Om dat te bereiken ziet het wetsvoorstel erop toe dat er in het reservefonds meer geld gespaard gaat worden voor onderhoud aan de appartementsgebouwen. Het blijkt namelijk dat de opbouw van het reservefonds, hoewel al sinds 2008 verplicht, in veel gevallen te wensen overlaat. Ook wil de wetgever het makkelijker maken voor VvE’s om geld te lenen voor grotere uitgaven. Denk bijvoorbeeld aan groot onderhoud van het gebouw of verduurzamingsmaatregelen.

 Wat gaat er voor u veranderen?

Een minimumbedrag in het reservefonds

Elke VvE is verplicht tot het hebben van een reservefonds. Het is de bedoeling dat appartementseigenaren van dit fonds gebruik maken door er periodiek een bepaald bedrag in te storten. Wanneer zich grote onverwachte kosten zijn hoeven de appartementseigenaren door regelmatig kleine bedragen te storten in het reservefonds die kosten niet in één keer te betalen. In de praktijk blijkt echter dat veel VvE’s alsnog in de problemen komen wanneer het aankomt op onverwachte kosten of groot onderhoud, omdat er te weinig geld in het reservefonds is gestort. Voorheen zijn er geen wettelijke eisen gesteld aan de hoogte van het bedrag dat in het reservefonds gestort moet worden. Hier beoogt het nieuwe wetsvoorstel  verandering in brengen.

Wanneer de nieuwe wet in werking treedt zal elke VvE zich moeten houden aan een verplicht minimumbedrag in het reservefonds. Dit houdt in dat het gespaarde bedrag in het fonds nooit lager mag zijn dan de limiet die in de wet is bepaald. De appartementseigenaren zullen zich moeten houden aan een de verplichte bijdrage. Doen ze dit niet, dan zal het bestuur van de VvE ze hierop moeten aanspreken.

Hoogte van het minimumbedrag

In het wetsvoorstel is bepaald dat de hoogte van het minimumbedrag tenminst het bedrag is dat voortvloeit uit het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en tenminste 0,5% van de herbouwwaarde van het pand. Voordat het MJOP de grondslag kan vormen voor het minimumbedrag moet het aan een aantal eisen voldoen. Het onderhoudsplan moet door de vergadering van eigenaars zijn vastgesteld en moet minstens een periode van 10 jaar beslaan. Daarnaast is het van belang dat de geplande onderhouds- en herstelwerkzaamheden opgenomen zijn en dat de kosten van die werkzaamheden reeds berekend zijn.

Makkelijker aangaan van een geldlening

Met het wetsvoorstel wordt verder beoogd het makkelijker te maken voor VvE’s om geld te lenen. Voor veel VvE’s maar ook voor banken zijn de mogelijkheden tot het aantrekken van externe financiering onduidelijk of te risicovol. Onduidelijk was of een VvE bevoegd was om een geldlening aan te gaan en of de toepasselijke modelreglementen dit al dan niet toestonden. Groot of onverwacht onderhoud werd hierdoor uitgesteld. Bovendien constateert de wetgever dat energiebesparende maatregelen en werkzaamheden op het gebied van duurzaam wonen gebaat zouden zijn bij de mogelijkheid van het aantrekken van leningen door VvE’s.

Uit de toelichting bij het wetsvoorstel blijkt dat een financiering voor energiebesparend onderhoud fiscaal zal worden aangemerkt als een lening voor woningonderhoud en renovatie. Daarmee wordt de rente van deze lening, voor elk van de appartementseigenaren naar rato van hun aandeel in de VvE, aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Minder risico’s bij een geldlening

Het wetsvoorstel beoogt geld lenen gemakkelijker te maken en ook de risico’s die vastzitten aan het aangaan van een geldlening in te dammen. Banken zijn door de jaren heen voorzichtig geweest met het verstrekken van geldleningen aan VvE’s. Door de onstabiele financiële toestand van de VvE’s is het voor banken niet aantrekkelijk om over te gaan tot een geldlening. Het wetsvoorstel wil hier door het minimumbedrag, waar de bank zich op kan verhalen als terugbetaling uitblijft, verandering in brengen. Ook beoogt het wetsvoorstel geld lenen aantrekkelijker te maken voor appartementseigenaren door de lening deelbaar te maken.  Waar voorheen een schuld bij de bank verhaald kon worden op één appartementseigenaar, wordt de schuld nu verdeeld over elk lid van de VvE. Wanneer het voor een VvE onmogelijk wordt om de lening terug te betalen is elk lid aansprakelijk voor zijn gedeelte van de schuld. Het gedeelte van de schuld is in dit geval gelijk aan het aandeel van de appartementseigenaar in de VvE. Wanneer een appartementseigenaar besluit zijn appartement te verkopen gaat zijn gedeelte van de schuld over op de volgende eigenaar. Voordat de nieuwe eigenaar overgaat tot de koop van het appartement behoort hij door de notaris op de hoogte gebracht te worden van de hoogte van de lening.

Uiteindelijk blijft het de vraag of het voor banken wel aantrekkelijk is om financiering te verstrekken aan VvE’s. Het wetsvoorstel bevat bijvoorbeeld geen regeling die het eenvoudiger maakt om zekerheden, zoals een recht van hypotheek op het gehele pand, aan te bieden aan de bank.

Handhaving

Opgemerkt moet worden dat het wetsvoorstel geen specifieke regeling tot handhaving van het verplichte minimumbedrag bevat. In het wetsvoorstel en de toelichting hierop wordt ervanuit gegaan dat leden van de VvE of het bestuur hiervan elkaar zullen aanspreken op het betalen van de juiste bijdrage. Er wordt dus “spontane” naleving verwacht.

Er is wel een concrete vorm van handhaving  beschikbaar, maar de vraag is of daar gebruik van zal worden gemaakt: in het geval het onderhoud van het vastgoed ernstig achterstallig is dan zou de gemeente kunnen ingrijpen door een vergadering bijeen te roepen; de gemeente kan dan naar aanleiding van de nieuwe wetswijziging ook afdwingen dat eigenaren de verplichte bijdrage in het reservefonds gaan betalen. De bevoegdheid van de gemeente om in te grijpen bij VvE’s is reeds vastgelegd in artikel 5:127a BW. Dat dit niet vaak voorkomt is te merken aan het feit dat er tot op de dag van vandaag geen jurisprudentie bestaat met betrekking tot deze situatie.

Ook het bestuur en de andere leden kunnen de problematiek rondom het reservefonds aankaarten tijdens de vergadering. Indien dat onvoldoende effect heeft, dan kunnen eigenaren of organen van de VvE zich wenden tot de rechter om nakoming van de verplichting af te dwingen, zo blijkt uit de toelichting. Of de nieuwe regels uit het wetsvoorstel zullen worden nageleefd zonder duidelijke handhaving is nog maar de vraag. De Afdeling advisering van de Raad van State memoreert in haar advies van 4 februari 2016 dat dergelijke “zelfregulering” in het verleden juist niet gewerkt heeft.

Wanneer treedt het wetsvoorstel in werking?

In het meest voorspoedige geval zullen de nieuwe regels vanaf 1 januari 2017 gelden. Tot die tijd is het wetsvoorstel nog aan veranderingen onderhavig. Wanneer de wet officieel in werking treedt krijgen VvE’s enige tijd om alle nieuwe regels door te voeren. De VvE’s die op dit moment al voldoen aan het minimumbedrag hoeven niks te veranderen. De VvE’s niet aan de eisen voldoen krijgen vanaf het moment van inwerkingtreding drie jaar om daar verandering in te brengen.

Indien u nog vragen heeft over de inwerkingtreding van deze wet kunt u uiteraard altijd contact opnemen met Pact advocaten.

Foto: Peter de Ruig / Topos Architecten