kamerverhuur

Opzegging huurovereenkomst bij kamerverhuur (hospita-verhuur): hoe zit het ook al weer?

Voor de opzegging van een huurovereenkomst van een kamer in een ook door de verhuurder zelf bewoonde woning (hospita-verhuur) is in de wet een bijzondere regeling opgenomen. In deze bijdrage zal nader worden ingegaan op bedoelde regeling.

Om kamerverhuur te stimuleren heeft de wetgever in 1993 de bescherming van bij de verhuurder inwonende kamerhuurders beperkt. De term kamerverhuur komt in de wet echter niet voor, aangezien de wettelijke regeling een ruimer bereik kent en van toepassing is op alle vormen van (i) huur van onzelfstandige woonruimte[1] (ii) waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Is aan beide vereisten voldaan, dan is de regeling van toepassing. Het doel van de wetgever met de regeling is de bevordering van de verhuur van onzelfstandige woonruimte (zoals kamers aan studenten), voor zover deze woonruimte zich bevindt in het huis van de verhuurder.

Opzegging tijdens proefperiode (9 maanden)

Bij kamerverhuur is een groot aantal bepalingen ter bescherming van de huurder gedurende een proefperiode van negen maanden na het ingaan van de huurovereenkomst niet van toepassing (zie art. 7:232 lid 3 BW). Dit betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst gedurende de proefperiode (na opzegging) zonder rechterlijke tussenkomst kan beëindigen en is daarbij niet gebonden aan de dwingendrechtelijke beëindigingsgronden vermeld in art. 7:274 BW. Tijdens de proefperiode is de enkele wens tot beëindiging van de huurovereenkomst reeds voldoende om tot beëindiging van de (kamer)huurovereenkomst te komen. Als de kamerhuurder in de praktijk (om welke reden dan ook) niet blijkt te bevallen, kan de verhuurder de huurverhouding derhalve op eenvoudige wijze beëindigen. De verhuurder moet (ook ingeval van kamerverhuur) de huurovereenkomst overigens wel opzeggen met inachtneming van de opzeggingsformaliteiten die zijn vermeld in art. 7:271 BW.

De ratio achter de regeling is dat verhuurders eerder geneigd zullen zijn een kamerhuurder in huis te nemen indien de huurwetgeving meer zekerheid biedt omtrent de mogelijkheid om de verhuurde kamer binnen een redelijke termijn weer zelf in gebruik te nemen of deze aan een andere huurder te verhuren.

Opzegging na afloop van de proefperiode

Indien de verhuurder de huurovereenkomst met zijn inwonende kamerhuurder niet binnen de hiervoor genoemde proefperiode van 9 maanden opzegt, is afdeling 7.4.5 van het burgerlijk wetboek – waaronder de dwingendrechtelijke beëindigingsgronden vermeld in art. 7:274 BW – weer onverkort van toepassing. In dat geval heeft een verhuurder dus aanzienlijk minder mogelijkheden om de huurovereenkomst met zijn inwonende kamerhuurder te beëindigen, omdat sprake dient te zijn van één van de in art. 7:274 BW vermelde beëindigingsgronden, bij gebreke waarvan de opzegging door verhuurder niet in rechte zal worden gehonoreerd.

Ook na het verstrijken van de proefperiode geldt echter dat een huurovereenkomst met een inwonende kamerhuurder nog altijd gemakkelijker beëindigd kan worden dan andere woonruimte-huurovereenkomsten omdat de verhuurder namelijk gebruik kan maken van de in art. 274 lid 1 onder f neergelegde bijzondere beëindigingsgrond; de verhuurder hoeft slechts aannemelijk te maken dat zijn belangen bij beëindiging van de overeenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting ervan. Wel dient de verhuurder in dat geval dus een ‘gewone’ beëindigingsprocedure met rechterlijke tussenkomst te doorlopen indien de huurder niet met de opzegging instemt.

 

[1]    Onzelfstandige woonruimte betreft – kort samengevat – woonruimte in een woning die geen eigen toegang heeft en die de bewoner niet kan bewonen zonder van wezenlijke voorzieningen als keuken en toilet buiten die ruimte afhankelijk te zijn.