faillissement huurder

Help! Mijn huurder is failliet (deel 2)

In deel 1 van deze blog is reeds aangegeven welke consequenties het faillissement van uw huurder heeft voor de contractueel overeengekomen opzeggingstermijn en de huurpenningen na de faillietverklaring. Hoe zit het eigenlijk met zogenaamde leegstandsschade?

Leegstandsschade is de schade die u als verhuurder lijdt wegens het tussentijds (voortijdig) eindigen van de huurovereenkomst. Eén van de (voor commerciële verhuurders) ongunstige consequenties van de regeling in art. 39 Fw is dat er geen recht bestaat op vergoeding van leegstandschade.

Geen recht op vergoeding van leegstandsschade

De regeling in art. 39 Fw staat in beginsel in de weg aan het vorderen van leegstandsschade van uw failliete huurder. De onmiddellijke opzegging van de huurovereenkomst door de curator op grond van art. 39 Fw met inachtneming van 3 maanden opzegtermijn is namelijk een regelmatige beëindiging van de huurovereenkomst, zodat de huurder na het eindigen van de huurovereenkomst (na afloop van de verkorte opzegtermijn) geen huurpenningen meer verschuldigd is. In praktische zin betekent het voorgaande dat, bij een 10-jarige huurovereenkomst die onmiddellijk na het uitspreken van het faillissement wordt opgezegd (ex art. 39 Fw) en waarvan slechts 3 jaren zijn verstreken, de failliete huurder (lees: curator) nog slechts circa 3 maanden huur over de opzegtermijn hoeft te voldoen. De huurpenningen over de resterende huurtermijn van circa 6 jaar en 9 maanden kunnen in faillissement niet worden gevorderd, althans niet ter verificatie worden ingediend bij de curator.

Schadevergoedingsbedingen en garanties

In de praktijk wordt (vanwege de in het voorgaande beschreven gevolgen van art. 39 Fw) regelmatig een beding in de huurovereenkomst of bijbehorende algemene bepalingen opgenomen, dat de verhuurder het recht geeft op schadevergoeding ingeval van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst wegens het faillissement van de huurder. Dergelijke bedingen worden door de Hoge Raad evenwel onverenigbaar geacht met de ratio van art. 39 Fw en kunnen volgens vaste rechtspraak niet jegens de curator worden ingeroepen. Hierdoor “vist” u als verhuurder voor wat betreft de leegstandschade dus (alsnog) achter het net.

Het goede nieuws is echter dat het mislopen van leegstandschade kan worden voorkomen door goed op te letten en scherp te onderhandelen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Zo kan een oplossing worden gevonden in het afdekken van het in de huurovereenkomst opgenomen schadevergoedingsbeding met een garantie tot nakoming daarvan door een solvabele derde, bijvoorbeeld de moedervennootschap van huurder. Het is daarbij van belang dat de garant als eigen verplichting jegens verhuurder instaat voor de nakoming van het schadevergoedingsbeding.

Hierover is inmiddels tot in hoogste instantie geprocedeerd, waarbij de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de opzegging van de huurovereenkomst op grond van art. 39 Fw de geldigheid van schadevergoedingsbedingen an sich onverlet laat. De vraag die aan de Hoge Raad werd voorgelegd was of uit het verhuurders in het geheel geen leegstandschade na faillissement mogen vorderen of dat zij dit alleen niet op de boedel mogen verhalen. De Hoge Raad koos voor de tweede uitleg; alleen de uit het beding resulterende vordering op de failliete huurder komt niet voor verificatie in aanmerking. Dat betekent dus dat de verhuurder die bij het aangaan van de huurovereenkomst een garantie heeft bedongen wel de garanderende moeder of derde voor de uit het beding resulterende vordering tot vergoeding van de leegstandschade kan aanspraken. Een zorgvuldige formulering van het beding en de garantie is daarbij wel belangrijk. De verhuurder dient er voor te waken dat de garant geen contragarantie bij de huurder bedingt, op grond waarvan hij regres kan nemen op de boedel. In dat laatste geval komt de leegstandschade via een omweg namelijk alsnog ten laste van de boedel en dat strijdig is met de strekking van artikel 39 Fw.

Het zorgvuldig formuleren van schadevergoedingsbedingen en garanties is in de praktijk van groot belang en luistert nauw. Het is dus belangrijk om steeds bij het aangaan van een huurovereenkomst deskundig advies in te winnen.

Heeft u vragen?

Heeft u vragen over het aangaan van huurovereenkomsten, garanties of de gevolgen van een faillissement voor uw lopende huurovereenkomst, neem dan gerust vandaag nog contact op met één van onze vastgoedexperts voor vrijblijvend gesprek.

foto: flickr/metrocentric