faillissement huurder

Help! Mijn huurder is failliet (deel 1)

Hoewel 2014 tot nu toe enige hoop doet gloren, zijn er in 2013 (volgens opgave van het CBS) in totaal 12.306 faillissementen uitgesproken. Dit is het hoogste aantal sinds 1951. Wat betekent het nu voor u als verhuurder (en vastgoedondernemer) wanneer uw huurder failliet wordt verklaard. Welke consequenties heeft dit voor uw lopende huurovereenkomst?

Het uitgangspunt is dat het faillissement van uw huurder niet automatisch het einde van huurovereenkomst met zich brengt. De hoofdregel dat een huurovereenkomst door één van partijen moeten worden opgezegd alvorens deze een einde neemt, blijft in faillissement dus onverminderd van kracht. Artikel 39 Faillissementswet (Fw) bepaalt echter voor alle vormen van verhuur van onroerende zaken (d.w.z. woonruimte, bedrijfsruimte en kantoorruimte) dat zowel de verhuurder als de curator van de failliet de huurovereenkomst (in afwijking van de contractueel vastgelegde huurtermijn) met onmiddellijke ingang kan opzeggen.

Opzegtermijn in faillissement (3 maanden)

Als opzegtermijn in faillissement geldt in beginsel de gebruikelijke (contractuele) opzegtermijn. Op grond van art. 39 Fw geldt echter voor zowel de verhuurder als de curator dat een opzegtermijn van 3 maanden in elk geval voldoende zal zijn, ongeacht de contractueel overgekomen opzegtermijn. In de praktijk kennen de meeste huurovereenkomsten een langere opzegtermijn dan 3 maanden. Het faillissement van de huurder zal in veruit de meeste gevallen dus leiden tot aanzienlijke verkorting van zowel de contractuele huurtermijn als de overeengekomen opzegtermijn. Dit laatste lijdt slechts uitzondering indien de huur voor een langere termijn vooruit is betaald, aangezien in dat geval de huur niet eerder kan worden opgezegd dan tegen de dag, waarop de termijn, waarvoor vooruitbetaling heeft plaats gehad, eindigt. In dat verband wordt opgemerkt dat algemeen wordt aangenomen dat een eventuele door de huurder betaalde waarborgsom niet als vooruit betaalde huur heeft te gelden.

Huur vanaf de datum van faillietverklaring boedelschuld

Belangrijk uitgangspunt is verder dat art. 39 Fw bepaalt dat (in faillissement) de huurpenningen die zijn verschuldigd vanaf de dag van de faillietverklaring tot en met het einde van de opzegtermijn een boedelschuld betreffen. Boedelschulden worden door de curator bij voorrang betaald. Eerst nadat betaling van alle boedelschulden heeft plaatsgevonden komen eventueel (d.w.z. voor zover er nog vermogen in de faillissementsboedel zit) de preferente en concurrente schulden aan de beurt.

Mocht er dus nog vermogen in de faillissementsboedel van uw huurder zitten, dan heeft u als verhuurder op grond van art. 39 Fw een goede uitgangspositie en is de kans reëel dat u een gedeelte van uw vordering door de curator voldaan zult krijgen. Daarbij dient wel expliciet opgemerkt te worden dat dit uitsluitend geldt voor de huurpenningen verschuldigd vanaf de faillissementsdatum en dus niet voor eventuele huurachterstanden die zijn opgebouwd voorafgaand aan het faillissement. Huurvorderingen van vóór de faillissementsdatum zijn namelijk (gewone) concurrente vorderingen, aan welke vorderingen door de wet geen enkele voorrang wordt toegekend. Dit neemt echter niet weg dat u als verhuurder er wel verstandig aan doet om (ook) dergelijke huurvorderingen van vóór de faillissementsdatum als concurrente vordering bij de curator ter verificatie in te dienen. Immers, mocht het toch nog tot een uitkering aan de gewone schuldeisers komen, dan zult mogelijk ook nog een gedeelte van bedoelde (pre-faillissements) huurachterstanden door de curator betaald krijgen.

Heeft u vragen?

Heeft u vragen over (het redigeren) huurovereenkomsten of de gevolgen van een (dreigend) faillissement voor uw lopende huurovereenkomst, neem dan gerust vandaag nog contact op met één van onze vastgoedexperts voor vrijblijvend gesprek.

Afbeelding: flickr/metrocentric