dakterras

Dakterras zonder wijziging van de splitsingsakte

In de VVE praktijk komt met enige regelmaat de vraag voor of het mogelijk is gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw aan een privé eigenaar in gebruik te geven. Aan de orde komt dan vaak of een dak als dakterras mag worden gebruikt, terwijl op grond van de akte van splitsing en de bijbehorende splitsingstekening dit dak een gemeenschappelijk gedeelte is. Over die vraag handelt een recent arrest van het Gerechtshof Amsterdam (rechtspraak.nl).

Het Gerechtshof oordeelt dat uit de artikelen 12 en 13 in het modelreglement 1983 (vergelijkbare artikelen staan ook in de recentere modelreglementen) volgt dat de Vergadering van Eigenaars toestemming kan geven voor het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten door een privé-eigenaar. De betreffende artikelen regelen onder andere de toestemming voor het aanbrengen voor een op- of aanbouw aan gemeenschappelijke gedeelten van het pand. De redenering van het Gerechtshof is dan ook wel te volgen: als een eigenaar toestemming kan worden gegeven voor het aanbrengen van een dergelijk op- of aanbouw (zoals vlonders of een hekwerk) dan moet de vergadering ook wel toestemming voor het gebruik van het gemeenschappelijke gedeelte door die eigenaar kunnen verlenen.

Her Gerechtshof betrekt daarbij dat de toestemming hooguit voor bepaalde tijd gegeven is, namelijk tot verkoop. Dit is van belang omdat, anders dan een wijziging van de akte van splitsing, de toestemming geen “goederenrechtelijke werking” heeft: kopers van het appartement, maar ook van andere appartement, kunnen en hoeven geen rekening te houden met de eerder verleende toestemming.

Het Gerechtshof gaat er niet op in dat een nieuwe eigenaar van een naastgelegen appartement er belang bij zou kunnen hebben verwijdering te vorderen, bijvoorbeeld omdat het dakterras inkijk zou geven in zijn appartement. Een dergelijke eigenaar zou mijns inziens de vergadering moeten kunnen bewegen om de gegeven toestemming weer in te trekken.

En dat is gelijk een ander belangrijk onderdeel van de uitspraak: het Gerechtshof wijst er op dat de toestemming ook weer in te trekken is door de Vergadering.

Het Gerechtshof komt dus tot het oordeel dat de Vergadering bevoegd was om het besluit, om het dakterras te laten gebruiken door een appartementseigenaar, te mogen nemen. Het Gerechtshof onderzoekt nog of het besluit onredelijk zou zijn tegenover de eigenaren die vernietiging van het besluit hebben verzocht. Het Gerechtshof komt door een afweging van de verschillende factoren (bouwkundig, overlast, vergunningen) tot het oordeel dat het besluit niet onredelijk was.

De uitspraak kan ook relevant zijn voor andere vormen van gebruik dat afwijkt van hetgeen bij splitsingstekening is voorzien, zoals het tijdelijk samenvoegen van woningen. De les is dan ook dat zolang het gebruik tijdelijk is en ook weer kan worden ingetrokken, een dergelijk afwijkend gebruik kan worden toegestaan. Dat kan in de praktijk zorgen voor kostenbesparing, omdat het wijzigen van de akte van splitsing meestal een vrij dure aangelegenheid is. Als de eigenaar de gewijzigde toestand ook weer zou willen doorverkopen, dan zal hij wel een wijziging van de akte van splitsing c.q. de bijbehorende tekening moeten bewerkstelligen.

Er valt op de uitspraak van het Gerechtshof dogmatisch wel het nodige af te dingen, maar voor de praktijk zal deze oplossing vaak werkbaar zijn.

Foto: Flickr/R.R. Nederhoed